Regulamento Interno

Regulamento Interno do condomínio Elisa Lake & Beach

Art. 1º
O Regulamento do Condomínio Elisa Lake Beach

A finalidade do presente regulamento é a de fazer claro e de total aplicação os direitos e deveres dos condôminos que integram o condomínio Elisa Lake & Beach. Sempre nos limites jurídicos traçados pela convenção, subsidiariamente. Com base na disposições contidas na lei do condomínio e na legislação civil, bem como em conformidade com a legislação municipal de Maricá.

Art. 2º
O Condomínio

O condomínio Elisa Lake e Beach, está localizado em São José do Imbassaí, 3º Distrito do município de Maricá, fazendo frente para a rodovia Amaral Peixoto, com superfície de 464.368. m2 composto de 743 ( setecentos e quarenta e três) lotes dispersos através de (vinte e duas) quadras. Devidamente descrito e caracterizado conforme dados constantes no Livro nº 2, do cartão do 2º. Ofício, do registro de imoveis daquela comarca sob matricula. Nº. 43.858 de oito de outubro de mil novecentos e oitenta e cinco.

Art. 3º
As Partes Autônomas

As frações ideais compreendidas pelos lotes de terreno são de uso exclusivo de seus proprietários e definidas para todos os fins como unidades autônomas, destinadas à residência uni familiar, com exceções constantes na convenção, indicadas pela numeração, correspondentes, com suas instalações internas, encanamentos e tubulação de água, esgoto, telefone, luz e força, até os pontos de interseção com as linhas troncas do condomínio, sendo expressamente vedada a sua utilização para outras finalidades, bem como a utilização de máquinas industriais e similares, assim como qualquer atividade comercial, fora dos limites traçados na convenção do condomínio e na legislação que se lhe aplica, devendo o condômino por si e aqueles que em seu nome ocuparem as unidades fazer respeitar e fielmente valer.

Art. 4º
As Partes Comuns

Alem daquelas mencionadas no artigo 3º. Da lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, são propriedades comuns as vias de acesso, vias de comunicação, ocupadas pelos caminhos e estradas internas, passagens e praças; as áreas de lazer; as redes de distribuição de água e esgotos e as áreas comunitárias previstas no projeto aprovado pela prefeitura municipal de Maricá, com as características previstas no art. 7º . Da convenção do condomínio.

Art. 5º
As Acessões e Construções

As acessões e benfeitorias realizadas pelos condôminos ou seus prepostos, deverão observar os atos normativos que lhes aplica no Âmbito federal, estadual e municipal, mais as restrições previstas. Na convenção do condomínio, com especial atenção aos seguintes aspectos básicos: o gabarito máximo das edificações deverá ser de 2 (dois) pavimentos acima do meio-fio; a taxa de ocupação máxima do terreno será de 40% (quarenta por cento), conforme estabelecido no plano Diretor Urbano nas áreas localizadas na ZR-2, Município de Maricá; a área total de construção não poderá exceder a 70% (setenta por cento) da área privativa; o afastamento mínimo. Para a construção, em relação às divisas laterais, é de 2,50 m para compartimentos de permanência. Transitória principal e de 1,50 m para o secundário; o recuo mínimo para a construção em relação à testada da área privativa é de 5,.00 m; as edificações em cada área privativa, serão dotadas de conjunto fossa / filtro anaeróbico, conforme modelo a ser apresentado aos condôminos; os muros frontais deverão ser em cercas vivas ou muretas, com em harmonia com os projetos apresentados pela empresa empreendedora do condomínio, resguardando-se desta forma o equilíbrio urbanístico desejado; em cada área privativa somente poderá ser construída uma unidade residencial.
Uni familiar; os resíduos sólidos deverão ser acondicionados em sacos plásticos e depositados em recipientes com tampas até o seu recolhimento; não é permitida a queima de lixo ao ar livre; imperiosamente observar-se-ão as normas editadas pela FEEMA no que concerne a aspectos ambientais e quanto ao desenvolvimento de atividades poluidoras, sempre vetadas, colimando evitarem-se problemas de degradação ambiental: especialmente está previsto e exigida a construção de caixas de gorduras individuais em todas as unidades integrantes do condomínio; os condôminos deverão cumprir todas as exigências que as autoridades federais, estaduais ou municipais determinarem ao condomínio, no que lhes concerne. Altura máxima de 0,50 m com créscimo em madeira e nas laterais serão permitida a altura de 1,50 m murados ou em cerca viva; a edícula não poderá ultrapassar a 10% (dez por cento) da área total de lote; as fachadas da residência deverão guardar um padrão arquitetônico.

Parágrafo Primeiro:
A infração das normas legais, convencionais e regulamentares, sujeitará o infrator às penalidades previstas neste regulamento, além daqueles previstas na legislação local, sem prejuízo da medida judicial ou extra judicial que o caso comportar.

Parágrafo Segundo:
Caberá ao síndico notificar, em sendo o caso, por via telegráfica com cópia de transmissão acompanhado de avisos de recepção, ou através do cartório de títulos e documentos, ao condomínio omisso quanto ma necessária observância dos preceitos normativos referidos preambularmente, todavia e desde logo, multando-o na forma constante de regulamento, de tudo dando ciência imediata às autoridades competentes quando for o caso.

Parágrafo terceiro:
As unidades privativas construídas até 30 de outubro de 1995, em desacordo com as normas estabelecidas na minuta de instituição e convenção de condomínio, serão admitidas e aceitas para fins de registro imobiliário, desde que já aprovados pela prefeitura de Maricá, ou mesmo em fase de andamento administrativo, conforme protocolo inobstante. O fato deterem sido realizadas em desacordo com os dispositivos referidos.

Artigo 6º
O Condômino, o Morador, Dependentes, Visitas e Empregados

O condômino, assim o morador por ele autorizado, manterá ficha cadastral atualizada junto à administração, visando colaborar com o controle e segurança da comunidade que integra, comprometendo-se expressamente a fazer respeitar as disposições responsável em caso de infração.

Parágrafo primeiro:
O condômino, assim o morador, além de fornecer elementos à administração para que esta mantenha um cadastro atualizado deles e de seus dependentes, deverá informar ao síndico o nome dos seus empregados, bem assim fornecer dados referentes aos veículos automotores de sua propriedade ou posse, para fins de segurança pessoal e patrimonial, especialmente por ocasião das obras que mandar realizar nas suas unidades.

Parágrafo segundo:
A retirada de móveis e utensílios deverá ser comunicada a administração com antecedência de 24 (vinte e quatro) horas para controle da portaria, através de formulário próprio, responsabilizando-se sempre o condômino ou morador pelo controle dos seus pertences, cabendo a portaria unicamente vetar a saída de móveis sem a prévia autorização.

Parágrafo terceiro:
A entrada e saída de veículos automotores serão controladas pela portaria, competindo ao condômino ou morador manter atualizadas as anotações cadastrais implantadas pelo condomínio, sendo seu dever colaborar com a administração, neste controle.

Artigo 7º
Do Trânsito Interno de Pessoas e Veículos

O ingresso de pessoas e veículos no condomínio estrá sujeito ao controle da portaria, sendo limitado aos condomínios, seus dependentes, visitas e prepostos.

Parágrafo primeiro:
É livre o trânsito automotor nas vias de acesso que integram o condomínio, dotados de limitadores de velocidade (quebra molas), á serem instalados na forma do anexo nº ., sendo, todavia, vetado o emprego de velocidade superior a 30 (trinta) km/h.

Parágrafo segundo:
É terminantemente proibido que menores ou incapazes conduzam veículos automotores nas vias de acesso do condomínio, bem como sejam ministrados aulas de direção de forma amadora ou profissional, nestes limites, respondendo, o condômino ou morador responsável pelo fato ou pessoa inabilitada.

Parágrafo terceiro:
A utilização de embarcações náuticas deverá observar as regras mínimas de bom senso e cordial convivência social, nos limites traçados pelas autoridades, comprovando-se a habilidade para direção.

Artigo 8º
A Lagoa, Orla, Vegetação e Utilização

Os condôminos, os moradores seus dependentes e visitantes, deverão utilizar a orla da lagoa, a própria lagos e seu entorno, evitando a degradação do meio ambiente, o despejo de detritos orgânicos e inorgânicos, bem como atuando sempre com respeito à fauna e flora local, protegendo-as, respeitando-as e fazendo respeitar leis e demais atos normativos que regem a vida do condomínio, neste peculiar aspecto, comunicando ao síndico as irregularidades detectadas.

Artigo 9º
O Porte de Armas

É expressamente vetado, nas áreas comuns do condomínio, trazer consigo arma sem licença da autoridades e prévia comunicação escrita ao síndico, sendo proibido a prática de tiro ao alvo sob qualquer forma ou pretexto.

Artigo 10º
Armas, Explosivos e Inflamáveis

É proibido fabricar, importar, exportar, ter em depósito ou vender armas, munições explosivas, combustíveis, inflamáveis ou assemelhadas.

Artigo 11º
A Matança de Animais Domésticos

É proibido o trânsito de animais pelas vias de acesso e áreas comuns do condomínio sem que tenha o dono do animal o seu controle físico, suficientemente hábil para evitar qualquer possível ataque ou molestamento à outra pessoa, sendo proibido a criação de animais sem prévia licença do condomínio e das autoridades competentes, de forma especial sendo eles silvestres.

Parágrafo primeiro;
É proibido a criação ou manutenção de equinos, bovinos, caprinos, suínos r assemelhados.

Parágrafo segundo:
Responderá o condômino ou morador pelos danos causados pelo animal, nos casos que decorram. De omissão ou cautela na guarda ou condução deles, ou pelo transtorno que venham eles causar na vizinhança, podendo mesmo ser o responsável compelido a retirar o animal da Unidade que o abriga, quer em virtude de decisão da assembléia geral dos condôminos, quer em virtude de decisão judicial.

Artigo 12º
Emissão de Fumaça, Vapor ou Gases

É vetado o desempenho de atividade que possam provocar, abusivamente, emissão de fumaça, vapor ou gases, de forma poder ofender ou molestar alguém.

Artigo 13º
Pertubação ao Trabalho ou ao Sossego Alheio

É proibido perturbar o trabalho ou o sossego alheio com gritaria, algazarras, batucadas, etc.; exercer atividade ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; abusar do uso de equipamentos sonoros ou sinais acústicos; provocar ou não procurar impedir barulhos produzido por animais de que se tenha a guarda.

Artigo 14º
A Prática de Jogos de Azar

É proibida especialmente nas áreas comuns, a prática ou exploração de jogos de azar mediante pagamento.

Parágrafo único:
Define-se como jogo de azar como sendo o jogo em que o ganho e a perda dependem exclusiva ou principalmente da sorte; as apostas sobre corridas de cavalo ou outros animais; as Apostas sobre qualquer outra competição tenham ou não caráter esportivo.

Artigo 15º
Fixação de Faixas, Letreiros ou Cartazes

A fixação de faixas, letreiros ou cartazes na moradias ou terrenos são proibidos, que para a divulgação de atividades profissionais, comerciais ou industriais, quanto para manifestação de apoio de natureza político-partidária.

Artigo 16º
O Patrimônio do Condomínio

É dever de todos, no particular do condomínio, morador, seus dependentes e prepostos, respeitar o patrimônio comum, reparando-o em caso de lesões, independentemente de multas ou notificações do condomínio.

Parágrafo único:
As pichações considerar-se-ão como danos efetivos ao condomínio sendo o seu autor multado, pessoalmente ou na pessoa do seu responsável, independentemente do reparo que venha a ser compelido a providenciar.

Artigo 17º
Exploração da Crueldade Pública

É proibido a pratica de atividades que visem explorar a crueldade pública mediante sortilégios, predição do futuro, explicação de sonhos ou práticas congêneres, especialmente vetado o uso de equipamento sonoros nos cultos domésticos.

Artigo 18º
Estabelecimento e Cultos Religiosos

É proibido no condomínio o estabelecimento ou cultos religiosos que não se destinem exclusivamente ao condômino e seus familiares, sempre vetado o uso se equipamentos sonoros, particularmente aqueles dotados de meios elétricos ou eletrônicos.

Artigo 19º
Recusa de Dados sobre Identidade

A nenhum condomínio ou morador será dado recusar-se a identificar-se e fornecer os elementos necessários à criação e manutenção do cadastro de moradores e empregados do condomínio, bem assim quanto aos veículos automotores de que tenha a posse ou propriedade.

Artigo 20º
O Síndico, os Recursos e as Decisões

Ao Síndico compete a representação ativa e passiva do condomínio, conforme expressa disposição legal e convencional, respondendo pessoalmente nos casos de abuso de Poder.

Parágrafo primeiro:
No caso de haver requerimento do condomínio, formulado até 5 (cinco) dias após ter ele inequívoca ciência do ato do síndico, devidamente e desde logo instruído, formulando pedido de reconsideração de decisões tomadas, especialmente aquelas que ensejam a aplicação de multa, suspenderá o síndico a cominação ministrada, no prazo máximo de 72 (setenta e duas) horas.

Parágrafo segundo:
Recebido o requerimento do condomínio, como recurso, no seu efeito suspensivo, sem maiores formalidades, o presidente do conselho consultivo, convocará os conselheiros para deliberarem e votarem a questão, para todos os fins prevalecendo a decisão que se apurar por maioria simples, presentes ao menos três conselheiros, fornecendo-se ao Recorrente cópia da ata, em igual prazo.

Parágrafo terceiro:
Permanecendo ir resignado o condomínio, poderá este convocar, as suas expensas, uma assembléia geral dos condôminos, observada, para a convocação, seja feito por condôminos que representem no mínimo um quarto do condomínio em dia com suas obrigações.

Parágrafo quarto:
A assembléia geral extraordinária, convocada e reunida na forma anterior, acolhendo e provendo o recurso do condômino, apreciarão as razões do recorrente, as considerações do síndico seguindo das considerações do presidente do conselho consultivo, tudo se fazendo constar em ata, que se fará acompanhada dos documentos.

Parágrafo quinto:
Deliberando a assembléia dos condôminos pelo provimento total do recurso manejado pelo condômino será ele reembolsado quanto às despesas comprovadas pela convocação da mesma, sendo certo que na hipótese de provimento parcial do recurso será Reembolsado de metade das despesas efetuadas, se outra não for à decisão dos condôminos.

Artigo 21º
O Síndico e o Conselho de Administração

O Síndico e os quatros subsíndicos, integram o conselho administrativo, o qual se reunirá sempre que necessário e ao menos a cada final de mês, para deliberar sobre as questões do condomínio, disso produzindo-se atas que refletirão um recurso das questões e das decisões tomadas, sempre por maioria.

Artigo 22º
Os Conselheiros Consultivos e Fiscais

Os membros integrantes do conselho consultivo e do conselho fiscal se reunião cada qual no âmbito das suas atribuições, sempre que necessário e ao menos a cada final de mês, lavrando atas por eles mesmos produzidas, e fornecendo parecer por escrito nas questões inerentes as suas atribuições ou sempre que por escrito for-lhes requerido pelo síndico ou pelo conselho de administração.

Parágrafo único:
O condomínio manterá um espaço próprio preferencialmente no centro comunitário para serem afixados os pareceres, comunicados e circulares da lavra do síndico, do conselho administrativo, do conselho consultivo e do conselho fiscal, sendo que os editais de convocação para as assembleias gerais, ordinárias ou extraordinárias, serão fixados através de cópia na portaria, em local visível a todos que a demandarem, além de serem apresentados para registro no cartório de títulos e documentos de Maricá, até dez dias após as reuniões.

Artigo 23º
A Exibição dos Livros e Documentos

Os membros da administração do condomínio não recusarão aos condôminos a apresentação de documentos solicitados por cópia, sempre que garantido o prévio reembolso do condomínio, através do requerimento ao síndico ou presidente do Conselho fiscal ou consultivo respeitando os limites de atribuições de cada qual.

Parágrafo único:
O exame de livros, registros e documentos contábeis por parte do condômino ou seu bastante procurador se fará, em sendo o caso, em data, horário e local expressamente designado, tu se fazendo, acompanhar pot empregado ou preposto do condomínio.

Artigo 24º
Os Equipamentos e Instalações Comunitárias

Os equipamentos e instalações do condomínio são de uso exclusivo dos condôminos, sendo que excepcionalmente, mediante autorização prévia e escrita do síndico, os convidados e visitantes deles poderão usufruir, sempre mediante termo de responsabilidade do condomínio anfitrião.

Artigo 25º
Regulamentos e suas Alterações

Os condôminos mediante expressa convocação editálica, na forma da convenção aprovarão as mudanças sugeridas no presente regulamento, bem como por ocasião da Elaboração do regulamento para o clube, e para o centro comunitário, sempre através de votos e quorum decorrente da maioria simples, de igual forma procedendo, quanto as eventuais modificações ou inovações normativas neles pretendidas inserir, na forma prevista neste regulamento.

Artigo 26º
Das Cópias da Convenção e do Regulamento

O síndico, sempre que solicitado, fornecerá cópia da convenção do condomínio, bem assim dos regulamentos, competindo ao requerente o prévio reembolso das custas decorrentes das cópias a serem fornecidas.

Artigo 27º
As Mudanças de Móveis e Utensílios

O horário das mudanças de móveis e utensílios, de dentro ou para fora, será rigorosamente compreendido entre 08 (oito) e 20 (vinte) horas.

Artigo 28º
Matérias Destinadas a Obras

É Proibido o despejo de material destinado às obras das unidades privativas, nas áreas comuns, no entorno da lagoa ou na própria lagoa.

Artigo 29º
O Livro de Reclamação e Sugestões

O condomínio manterá um livro próprio, com páginas numeradas, destinados ao registro das ocorrências a fim de ser feita a devida anotação, tanto das reclamações quanto das sugestões, sendo que deverá ser, no primeiro caso, além de assinada pelo reclamante, condômino ou morador, pelo porteiro e também pelo empregado que presenciar o fato.

Artigo 30º
Os Jogos com Bolas

São proibidos os jogos com bolas, de qualquer espécie, nas áreas destinadas para tais finalidades.

Artigo 31º
Os Contratos de Locação ou Comodato

Nos contratos de locação ou comodato, ou de outra modalidade que implicar na cessão de uso parcial ou total das unidades privadas, deverá o condômino fazer constar cláusula de respeito às normas insertas na convenção do condomínio e do regimento interno.

Artigo 32º
Chaves das Unidades

É proibido ao síndico, ou demais membros da administração e, no particular aos empregados, o recebimento de chaves dos condôminos ou moradores.

Artigo 33º
O Porteiro

Incumba ao porteiro, e outros empregados do condomínio, na qualidade de prepostos do síndico, fiscalizar o fiel cumprimento desde regimento interno, comunicando ao síndico as irregularidades observadas na sua jornada de trabalho.

Artigo 34º
O Uso das Garagens

É expressamente proibido usar as garagens ou espaços, das unidades privativas ou as áreas comuns, para fazerem-se reparos ou a guarda de veículo, a não ser em caso de emergência, nos quais não possa ele ser deslocado. Igualmente é proibida a experimentação de buzinas, rádios e motores a qualquer hora.

Artigo 35º
Das Penalidades: Advertências e Multas

Ao síndico caberá, quando for o caso, ouvido o subsíndico ou o conselho de administração, a aplicação de advertência ou multa, de forma isolada ou cumulada, todavia, sempre escrita e protocolada ao infrator, para comprovação da recepção e conhecimento da sanção imposta.

Parágrafo primeiro:
A advertência terá lugar para as infrações que, a juízo do síndico ou da administração, revelar de menor importância e terão sempre o caráter educativo ou preventivo.

Parágrafo segundo:
Ao síndico caberá impor as seguintes multas, com base nas unidades fiscais do Estado do Rio de Janeiro, aplicadas com o caráter preventivo e punitivo independentemente de notificação ou advertência prévia ao infrator, por:
(A). Ausência ou deficiente manutenção da área comum: até quatro UFERJ;
(B). Violação a forma de construir, em especial com ofensas as disposições legais, Convencionais e regulamentares: até duzentas UFERJ;
(C). Despejo de dejetos orgânicos ou inorgânicos na faixa marginal de proteção lagunar, na lagoa, ou em virtude de danos causados a sua flora e fauna: até cem UFERJ;
(D). Despejo de dejetos orgânicos ou inorgânicos em áreas comuns do condomínio: até cem UFERJ;
(E). Pratica de pichação, fixação de letreiros ou cartazes: até cem UFERJ;
(F). Violação as disposições constantes do art. 13º . Da convenção do condomínio: até cinquenta UFERJ;
(G). Danos produzidos as vias de acesso ou a equipamentos comunitário, além do reembolso: até cinquenta UFERJ;
(H). Utilização de fogos de artifícios, que possam colocar em risco a integridade ou sossego: ate trinta UFERJ;
(I). Não fornecer dados cadastrais, após ser advertido: até cinco UFERJ mensais enquanto não atendida a solicitação.
(J). Violação as disposições contidas no art. 7º. : até dez UFERJ;
(L). Violação das disposições contidas no art. 9º. : até quinze UFERJ;
(M). Por conduta inconveniente ou desrespeitosa no curso dos trabalhos das assembleias de condôminos, assim reconhecido pela mesma: duas UFERJ;
(N). Pelo despejo de matérias destinadas a obra, pelos danos ou pichações nas partes comuns e privativas e mesmo quanto aos prédios privativos e equipamentos do condomínio, independentemente da apuração do valor do dano causado: até dez UFERJ, mensais enquanto não atendida a solicitação;
(O). Pelo uso indevido das garagens e vias de acesso: até dez UFERJ;
(P). Pelo Tratamento desrespeitoso a empregados e membros integrantes da administração: até doze UFERJ;
(Q). Por qualquer violação as normas convencionais ou regulamentares para as quais não se previu uma específica forma de penalidade: até duzentas UFERJ;

Parágrafo terceiro:
No caso de reincidência a qualquer das infrações, ou mesmo reiteradas infrações, a multa a ser aplicada será fixada em valor até o dobro e com base na maior anteriormente cominada, sendo admitida a sua fixação e cobrança mensalmente enquanto não cessada a infração.

Parágrafo quarto:
A aplicação das penalidades, que será alvo de anotação em livro próprio, não isenta o infrator de reparação civil acaso devida, mas o eventual recurso interposto, por escrito e devidamente instruído, ao síndico, mediante protocolo, implicará na suspensão da execução da pena, enquanto não for o mesmo apreciado pelo conselho consultivo ou, em sendo o caso, pela assembléia dos condôminos.

Parágrafo quinto:
Ao síndico, subsíndicos e conselheiros será aplicada à multa em dobro por infrações cometidas.

Artigo 36º
Os Casos Omissos

Os casos omissos serão apreciados e decididos pelo conselho consultivo, e se utilizará para tanto analogicamente as disposições insertas na lei do condomínio, na convenção, aquelas prescritas pelo presente regulamento, no código civil, e seguindo-se, se ainda forem o caso, para a solução da questão, as normas contidas na legislação do município de Maricá e nos princípios gerais do direito.

Artigo 37º
A Vigência das Normas Regulamentares

As normas previstas no presente regulamento entram em vigor na data da sua aprovação pela assembléia geral, sujeitando todos os condôminos e moradores, integrando-se, para todos os efeitos, ao texto da convocação do condomínio, sendo as suas disposições alteradas por maioria simples, no curso das assembleias ordinárias.

Pará grafo único:
As propostas de emenda, supressão ou alteração dos dispositivos da convenção e do presente regulamento interno, deverão ser encaminhadas pelos interessados ao exame prévio pelo conselho consultivo até 30(trinta) dias antes da realização da assembléia ordinária, disto lavrando-se a ata, submetendo-se a apreciação dos condôminos, com expresso destaque no edital da convocação.